海外买家可以买房吗？
可以，但有条件。澳洲对外国买家购房有严格规定，了解规则是第一步。
FIRB 审批
什么是 FIRB？
FIRB（Foreign Investment Review Board）是外国投资审查委员会。非澳洲公民/PR 购买住宅物业必须获得 FIRB 批准。
申请流程
- 在 FIRB 网站提交申请
- 支付申请费（$14,000起，根据房价递增）
- 等待审批（通常30天内）
- 获批后才能签约
审批条件
- 只能购买新房（全新公寓或期房）
- 不能购买二手住宅
- 必须在交房后12个月内入住或出租
- 不能长期空置
贷款限制
海外买家的贷款选择比本地买家少很多：
| 银行 | 海外收入贷款 | 最高贷款比例 |
|---|---|---|
| CBA | 不接受 | - |
| Westpac | 有限接受 | 70% |
| ANZ | 有限接受 | 70% |
| NAB | 有限接受 | 60-70% |
建议
- 提前咨询贷款经纪人
- 准备充足的资金证明
- 考虑中国境内的资金安排
税务影响
额外印花税
- 海外买家附加印花税：房价的 8%（NSW）
- 加上正常印花税，总税负可达12-13%
年度空置税
- 房产空置超过6个月/年需缴纳
- 税额为海外买家附加印花税的等额
资本增值税（CGT）
- 出售时需缴纳 CGT
- 非税务居民税率不同，建议咨询税务师
常见误区
- ❌ 签约后再申请 FIRB — 必须先获批再签约
- ❌ 持旅游签证即可购房 — 签证类型影响审批
- ❌ 可以买二手楼花 — 不可以，只能买全新
- ❌ 交了定金就行 — 贷款批不出定金可能损失
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